Орон сууцтай болохыг хүссэн 47 мянган иргэн ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтээ өгч, 3-4 жилийн дараалалд оочирлож байна. Энэ нөхцөлд Засгийн газраас Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банк байгуулахаар төлөвлөж буйгаа танилцуулсан. Тэгвэл энэ нь ипотекийн гацааг тайлах гарц уу, эсвэл өнөөгийн тогтолцооны шинэ хэлбэр үү гэсэн эргэлзээ дагуулж байна. 

47 мянган өрх байртай болохоор хүлээж байна

Манай улс 10 гаруй жилийн хугацаанд ипотекийн хөтөлбөрөөр 144 мянган өрхөд 11 их наяд төгрөгийн санхүүжилт олгож, байртай болгожээ. Жилд дунджаар 9 мянга орчим өрхийг тус зээлд шинээр хамруулах боломжтой. Гэвч бодит байдалд зээлд хамрагдахаар 47 мянган өрх 6.7 их наяд төгрөгийн хүсэлт илгээж, 3-4 жилийн дараалалд оочирлож байна. Зах зээл дээр мөн өөр нэг гажуудал бий болсон. Нэг талд нь төрийн дэмжлэгтэй 6 хувийн ипотекийн зээл, нөгөө талд нь арилжааны банкуудын 18-22 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл байгаа ч энэ хоёрын дундах бүтээгдэхүүн бараг байхгүй. Ерөнхийдөө бага хүүтэй зээлийн төлөө бүх орлогын түвшний иргэд өрсөлдөж, хамгийн их хэрэгцээтэй буюу дундаж болон бага орлоготой иргэд тэр бүр зээлд хамрагдаж чадахгүй байна. 
 
Орлогын түвшин болон байршлаас хамаарсан шаталсан бодлого хэрэгжүүлнэ 

Засгийн газраас эдгээр асуудалд шийдэл болох Орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банк байгуулах санал дэвшүүлээд байна. Уг банк нь иргэдэд шууд зээл олгохгүй. Харин арилжааны банкуудад эх үүсвэр нийлүүлж, ипотекийн тогтолцоог дэмжинэ. Мөн үнэт цаас гаргаж, дотоод болон олон улсын хөрөнгийн зах зээлээс санхүүжилт татах аж. Түүнчлэн одоо олгож буй 6 хувийн ипотекийн зээлээс гадна 12-14 хувийн хүүтэй бүтээгдэхүүн бий болгож, орлогын түвшин болон байршлаас хамаарсан шаталсан бодлого хэрэгжүүлэхээр ярьж байна. Энэхүү нь олон улсын жишигт хэрэгжүүлдэг тогтолцоо бөгөөд 19-20-р зууны үеэс зөвхөн ипотекийн санхүүжилтэд мэргэшсэн тусгайлсан байгууллага үйл ажиллагаа явуулж байна. Тэдний туршлагаас харахад орон сууцны санхүүжилтийн тусгайлсан банк байгуулах нь дангаараа энэ асуудлыг шийдэх гарц биш. Энэ тогтолцоог хэрэгжүүлсэн улс орнуудаас зарим нь урт хугацааны тогтвортой санхүүжилтийн тогтолцоо бүрдүүлж чадсан бол нөгөө хэсэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөөс, өрхийн өрийн дарамт, төрийн санхүүгийн эрсдэлтэй нүүр тулжээ.
  
Хөрөнгө оруулалт уу, эсвэл өрхийн хуримтлал уу

Дани бол  ипотекийн зээлийн хүү хамгийн тогтвортой, хамгийн бага түвшинтэй орны нэг бөгөөд тусгайлсан банкны үйл ажиллагааг амжилттай хэрэгжүүлсэн тод жишээ юм. Тэнд зээлдэгчийн төлбөр шууд дамжин бонд эзэмшигчдэд очдог учраас банк өөр дээрээ хүүгийн эрсдэл үүрдэггүй. Хөрөнгө оруулагчид зах зээлийн эрсдэлийг үүрч, банк нь зөвхөн зуучлагийн үүрэгтэй ажилладаг.  Герман улсын хувьд иргэд хуримтлал үүсгэж, дараа нь бага хүүтэй орон сууцны эрхтэй болдог “Bausparkasse” тогтолцоог хөгжүүлсэн. Энэ нь өрхийн хуримтлалд тулгуурласан эрсдэл багатай систем гэж тооцогддог. Харин Казахстан Герман улсын загварыг өөрийн нөхцөлд тохируулан нутагшуулж, 2003 онд орон сууцны хуримтлалын банк байгуулсан. Энэхүү банк нь төрийн орон сууцны хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлэгч гол байгууллага учир санхүүжилтийн эх үүсвэр нь зөвхөн өрхийн хуримтлал бус, төрийн дэмжлэгтэйгээр бэхждэг.  
Нөгөөтээгүүр орон сууцны санхүүжилтийн байгууллагуудын нэлээд хэсэг нь урт хугацаанд санхүүгийн хүндрэлд орж, улмаар төрөөс дэмжлэг авах, бүтцийн өөрчлөлт хийх эсвэл хувьчлалд шилжих замаар өөрчлөгдсөн байдаг.Жишээлбэл, АНУ-д 2008 оны санхүүгийн хямралын үеэр орон сууцны санхүүжилтийн гол байгууллагууд болох Fannie Mae болон Freddie Mac төлбөрийн чадварын ноцтой эрсдэлд орж, АНУ-ын засгийн газрын шууд хяналтын тусгай удирдлагад шилжжээ. Иймэрхүү жишээ зөвхөн нэг улсын асуудал биш. БНСУ, Испани болон Латин Америкийн зарим оронд орон сууцны санхүүжилтийн төрийн болон хагас төрийн байгууллагууд эдийн засгийн мөчлөг, бодлогын алдаанаас шалтгаалан шинэчлэл, нэгтгэл, зарим тохиолдолд татан буугдсан байдаг. Энэ нь зорилтот бүлгээ буруу тодорхойлсон, улс төрийн нөлөөлөл, эрсдэлээ буруу үнэлгээр зэргээс болж ийм байдалд оржээ. Манайхан ч энэ эрсдэлийг анхаарах шаардлагатай.  Учир нь Хөгжлийн банк болон Төрийн банкны үр дүнгүй туршлага олон нийтийн санах ойд шинээрээ байна. Бид хөрөнгө оруулагчдын урт хугацааны оролцоог татах уу эсвэл өрхийн хуримтлал дээр тулгуурлах уу гэдгээ стратегийн түвшинд шийдэх хэрэгтэй. 

Зөвхөн эрэлтийг дэмжвэл орон сууцны үнэ улам өснө 

Монголын орон сууцны зах зээлд тулгарч буй асуудлыг зөвхөн санхүүжилтийн дутагдал гэж тодорхойлох нь хангалтгүй. Ипотекийн хөтөлбөр өргөжих тусам орон сууцны үнэ өсөх хандлага ажиглагдаж байна. Тухайлбал, орон сууцны үнэ жилд дунджаар 15 хувиар, барилгын өртөг 5-8 хувиар өссөн гэсэн тооцоо бий. Өнөөдөр зах зээлд дундаж орон сууцны үнэ 240 сая төгрөгт хүрсэн байхад өрхийн жилийн дундаж орлого 31 сая төгрөг орчим байна. Бизнесийн зээлийн хүү 25-40 хувь, барилгын материалын дийлэнхийг урд хөршөөс импортолдог нөхцөлд зөвхөн зээилйг хүүг бууруулснаар орон сууцны үнийн өсөлтийг хязгаарлах боломжгүй. Хэрэв шинэ банк байгуулаад зөвхөн эрэлтийг дэмжвэл орон сууцны үнэ улам өсөх эрсдэлтэй гэж судлаачид анхааруулж байна. 

Шинэ банкнаас гадна шинэ тогтолцоо хэрэгтэй байна

Тиймээс Засгийн газар санхүүжилтийн байгууллага байгуулахаас гадна нийлүүлэлтийн асуудлыг зэрэг шийдэх шаардлагатай. Үүний тулд газар чөлөөлөлт, дэд бүтцийн хөрөнгө оруулалт, барилгын төслийн санхүүжилт, нийгмийн болон түрээсийн орон сууцны тогтолцоог хамтад нь шинэчлэх хэрэгтэй. Эцэст нь хэлэхэд, орон сууцны санхүүжилтийн төрөлжсөн банк байгуулах нь ипотекийн өнөөгийн гацааг тодорхой хэмжээнд тайлах боломжтой. Гэвч энэ нь дангаараа орон сууцны хүртээмжийг шийдэх шидэт арга биш. Монгол Улсын өмнө байгаа жинхэнэ сорилт нь шинэ банк байгуулах эсэхдээ бус, орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлт, санхүүжилт, хот төлөвлөлтийн асуудлыг нэгэн зэрэг шийдэж чадах эсэхэд оршиж байна. 

Рэгзэдмаа ЭРДЭНЭЧИМЭГ:
Р.Эрдэнэчимэг нь 2022 онд Их засаг их сургуулийг сэтгүүлч мэргэжлээр төгссөн бөгөөд 2026 оноос iToim.mn сайтад ажиллаж байна

Нийтэлсэн огноо2026-06-11